STELLUNGNAHME Zur Novelle der Wiener Bau-Ordnung 2023

Grundsätzlich steht der VDAV einer Regulierung des Marktes sehr positiv gegenüber. Es braucht klare Spielregeln und Rechtssicherheit für alle Beteiligten.
Denn: Die professionelle Apartmentvermietung leistet einen wichtigen Beitrag zum Tourismus- und Wirtschafts-Standort Wien. Speziell für längere Aufenthalte oder für größere Familien sind „klassische“ Hotel-Angebote oft keine Alternative, hier benötigt es in einer Metropole einen entwickelten Sektor zur professionellen Vermietung von seriös servicierten und allen Sicherheitsstandards entsprechenden Wohnräumen.

In diesem Zusammenhang ist es wichtig, dass die geplante Regulierung nicht einerseits Standards senkt (zb keine verpflichtenden Rauchmelder in vermieteten Wohnungen) und andererseits seriöse und professionelle Angebote de facto verunmöglicht (zb. grundsätzliche Verunmöglichung von Ausnahmen für seriöse Anbieter in Wohnzonen).

Ziel muss eine differenzierte und sinnvolle Lösung sein, die einerseits unseriösen Wildwuchs einschränkt aber andererseits professionellen Anbietern Rechtsschutz und Stabilität ermöglicht.

Thema Gesetzestext

Eine Regulierung muss unter den Aspekten des Bestandsschutzes, Grundrecht auf Arbeit, Grundrecht auf Eigentum und Rechtssicherheit erfolgen:

1. §119(2a)b: Eine 90 Tage Regelung zur Vermietung des eigenen Wohnsitzes schafft Rechtssicherheit und ist positiv zu beurteilen. Der Verzicht auf jegliche
   Brandschutzmassnahmen ist nicht nachvollziehbar und ist nachzubessern. Feuer macht zwischen 90 Tagen und 360 Tagen keinen Unterschied. Die
   Mindestanforderungen wären ein positiver gültiger Elektrobefund, Rauchmelder und Feuerlöscher zum Schutz aller Parteien im Haus.
2. §129(1a): Der vorab Ausschluss der Wohnzone aus einer möglichen Ausnahmebewilligung ist nicht nachvollziehbar. Eine Gleichstellung einer Ausnahmebewilligung vor allem unter dem Verfassungsrecht des gleichwertigen Rechts auf Eigentum und Grundrecht auf Arbeit ist zu schaffen. §129(1a)
3. Umwidmungen mit Ersatzwohnraum sind defakto nicht mehr möglich da „neuer Wohnraum“ nicht „alt“ gebaut werden kann.

Analyse Der Kommentare

Im Vorblatt wird angegeben das die BO Novelle keine Auswirkungen auf die Beschäftigung und den Wirtschaftsstandort Wien hat. Das ist NICHT korrekt!

In dieser Form der Novelle ist mit massiven Einbußen zu rechnen in Punkto: Ortstaxe, Steuern, Tourismus Einnahmen für Gastronomie und
Hotelerie, Beschäftigungsstand, Wohnraum für kurzfristige Geschäftsaufenthalte, Aufträge an Betriebe für die Instandhaltung, etc.
Der wirtschaftliche Schaden wird bis zu 350 Millionen EUR jährlich betragen.

Analyse Der Erläuternden Bemerkungen

Zu §129 Abs. 1 und 1a Es wird eine durchschnittliche Verfahrensdauer von 8 Stunden angegeben. Das entspricht nicht der Realität. Die Erfahrung hat gezeigt das Verfahren sich über Jahre verzögern, der Aufwand damit massiv gesteigert wird und nicht unter 80 bis 120 Stunden auf Seiten der Behörde anzusetzen ist um ein rasches Verfahren zu gewährleisten.

Rechtssicherheit

§119(2a)b: In Punkt (a) gilt gewerbliche Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke lt. OGH und Kommentar mit 30 Tagen. In Punkt (b) wird jedoch „für die eine Verpflichtung zur Entrichtung der Ortstaxe“ erwähnt. Die Verpflichtung zur Ortstaxe besteht bis zu 3 Monaten. Dies korreliert und „Kurzfristigkeit gilt bis zu 30 Tagen“ muss klar gestellt werden

Es gilt genauer zu definieren nach welchen Parametern eine Ausnahmebewilligung gewährleistet werden kann. Dieser Prozess sollte auf breiter Ebene diskutiert werden.

Dies sollte vor allem unter dem Aspekt des Bestandsschutzes bestehender Betriebe erfolgen welche bereits vor der BO 2018 aufgrund der möglichen
Wohnungsähnlichen Nutzung massiv in Sanierungen investiert haben.

Verordnung statt BNO Novelle

Grundsätzlich ist die Bauordnung nicht geeignet ein komplexes Thema wie die Vermietung von Apartments und die damit verbundene Bewerbung des Wirtschafts- und Tourismusstandort Wien zu regulieren.

Es empfiehlt sich eine eigene Verordnung zu erlassen die mehr Rechtssicherheit bietet und detaillierter auf einen positiven „Wiener Weg“ eingehen kann.

Insbesondere sollten in einer eigenen Verordnung die Bereiche: Bestandsschutz, raumverträgliche Tourismusentwicklung, Sicherheit & Brandschutz, technische Aufwertung vom Altbau, und vieles mehr abgedeckt werden.